Статьи

Как правильно оформить задаток на квартиру

Для совершения сделки о покупке-продаже квартиры необходимо заключить договор, для составления продавец должен подготовить пакет документов, включающий в себя кроме паспорта, идентификационного кода и другой гражданской документации еще и Форму №3, а также другие справки, подтверждающие право продать эту недвижимость.

Задаток и риски

Однако процесс получения этих справок затягивается в среднем на две недели, а за это время могут появиться определенные риски: покупатель может передумать, найти более интересное для себя предложение и многое другое.

Поэтому, для подстраховки сделки, продавец просит покупатели внести задаток на квартиру. В наше время без внесения задатка не обходится практически ни одна сделка по купле-продаже недвижимости, кроме того, покупатель также хочет быть уверен в том, что даже в случае повышения цен на недвижимость на рынке в целом, продавец не поднимет стоимость выше той, о которой изначально шла речь.

Каким  документом подкрепляется задаток

Естественно, поскольку задаток вносится до того, как стороны подписывают договор купли-продажи у нотариуса, он не подкреплен никаким нотариально заверенным документом. Обычные расписки или Соглашение задатка никаким образом не могут защищать интересы сторон. Поскольку, согласно Гражданскому кодексу Украины, задаток – это сумма, которая выдается должником кредитору в счет причитающихся с него платежей по договору. А договор купли-продажи, как мы помним, у нас еще не подписан. Что в таком случае можно сделать?

Некоторые включают задаток в Предварительныйдоговор, но здесь надо быть особо внимательным, поскольку формально он не предусматривает денежных обязательств перед покупателем и продавцом. Опять-таки, по причине того, что основной договор еще не подписан.

Как оназвать задаток в Предварительном договоре

Эксперты по недвижимости советуют оформить задаток следующим образом: во-первых, документ, где прописывается задаток нельзя называть Соглашением или договором о задатке, так как он с большей долей вероятностью будет признан недействительным. Во-вторых, прописывая в Предварительном договоре уплату определенной суммы до заключения договора купли-продажи квартиры, стоит избегать слова «задаток». Его лучше заменить на «гарантийную сумму». Также в Предварительном договоре стороны прописывают зафиксированную сумму, которую, после заключения основного договора, покупатель должен заплатить продавцу, что позволит избежать изменить стоимость в случае повышения цен на недвижимость к моменту заключения сделки.

И хотя сам предварительный договор не обязывает стороны к денежным операциям, заплатить задаток по нему можно и это не запрещено законодательно.  «Гарантийная сумма», т.е. задаток, в Предварительном договоре, указывается как сумма, передаваемая покупателем продавцу, подтверждающая серьезность его намерения о покупке квартире. Кроме этого, в договоре также устанавливаются штрафные санкции, предусматривающие финансовую ответственность одного из участников сторон в случае отказа от совершения сделки.

Процесс оформления Предварительного договора

Итак, процесс оформления задатка можно будет выглядеть примерно следующим образом. В первую очередь покупатель и продавец договариваются о комфортной для обоих стоимости квартиры, форме оплаты и времени заключения договора купли-продажи.

После этого стороны договариваются о сумме задатка. Как правило, он не превышает 5% от стоимости покупки, иногда колеблется от 5 до 10%, реже – может быть и выше.

Предварительный договор заключается в присутствии нотариуса. Там же производится процедура передачи задатка. Желательно, что нотариус был выбран покупателем, ведь в случае мошенничества со стороны продавца, «нотариус» может быть с ним «в доле», а покупатель рискует остаться и без квартиры и без своих денег.

Документы продавца и покупатели должны быть проверены нотариусом. Также покупатель или его доверенное лицо обязан проверить документы продавца, среди которых: право на собственность квартиры, справка об отсутствии наложения на квартиру арестов и обременений (например, действующая ипотека), справка о ненарушении прав проживающих при приватизации и другая документация, подтверждающая благонадежность личности продавца и отсутствие проблем, которые могли бы не позволить ему продать квартиру.

Далее стороны составляют Предварительный договор в письменном виде, подробно изучают его, и затем ставят свои подписи под его образцом.

А для оформления оригинала Предварительного договора купли-продажи квартиры необходимо, чтобы при его подписании присутствовали все совладельцы квартиры помимо продавца (родители, супруги, братья, дети старше 18 лет, сестры или другие люди, которые были прописаны в этой квартире). Если по каким-то причинам их присутствие невозможно, следует предоставить их нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

Передача задатка

После этого, в присутствии нотариуса покупатель передает продавцу задаток в размере согласованной ранее суммы. А продавец обязан составить расписку о получении средств, сославшись при этом на Предварительный договор, в  котором прописан процесс передачи «гарантийной суммы». До заключения основного договора купли-продажи квартиры расписка хранится у покупателя.

Задаток или аванс?

Также эксперты советуют при покупке квартиры различать такие понятия как «аванс» и «задаток» и советуют выбирать именно задаток, так как он выступает своего рода «страховщиком» от попыток одной из стороны нарушить договоренности. Аванс же не гарантирует от нарушений какой-либо из сторон.

Чтобы узнать больше о процедуре оформления задатка на квартиру, составлении Предварительного договора, рекомендуемой сумме задатка, необходимом пакете документов со стороны покупателя и продавца недвижимости и других сопутствующих вопросах, следует обратиться к специалистам в юридическую консультацию.

В Мариуполе это можно сделать, обратившись в Донбасскую товарную биржу, специалисты которой осуществляют консультации по гражданскому, хозяйственному, жилищному и других правах. Юридический отдел Донбасской товарной биржи с удовольствием поможет найти решения из самых трудных ситуаций, связанных, в том числе,  с продажей и покупкой недвижимости, а также позаботиться о конфиденциальности Вашего запроса. 

Наш адрес: г. Мариуполь.пр. Ленина 54/46, телефон: (0629) 33-89-76, 41-12-76.